Alacaklı borcunu tahsil edebilmek amacıyla icra yoluna başvurduğunda icra daireleri borçluya ait taşınır veya taşınmaz malları haczeder. Haczedilen bu malların bilirkişi incelemesi sonucu değeri belirlenerek belirlenen tarihte ve yerde satışı yapılmak suretiyle eşyanın paraya çevrilmesi ve böylece alacaklının alacağına kavuşması hedeflenir. İcra ihaleleri haczedilen taşınır veya taşınmazların ihale ile satılarak paraya çevrildiği ihalelerdir.

Taşınır ve taşınmaz mallar açık arttırma yöntemi ile ihale edilir. Satış, açık artırma ile yapılır. Bu ihaleler satışa görevli olan icra müdürlüğünün bulunduğu il ya da ilçe adliyesinde bulunan mezat salonlarında yapılmaktadır. Kısaca tarif etmek gerekirse icra ihaleleri şu şekilde yapılır: Önce malın kıymet takdiri yaptırılır ve muammel bedel belirlenir. Yani o malın emsalleri ile kıyaslanarak gerçekteki piyasa değeri belirlenir. Açık arttırmada yapılabilecek taban teklif malın muammel bedelinin yarısı kadar olabilir. Açık artırma süresi 5 dakikadır. İhaleye katılmak ve teklif verebilmek için malın belirlenen muammel bedelinin %20 ‘si kadar teminat yatırmak gerekmektedir. Teminat nakit olarak mezat salonuna getirilip ihale başlarken icra memuruna emanet etmek ve ihale sona erdiğinde geri almak sureti ile yatırılabileceği gibi icra memurunda bulunan pos cihazı kullanılarak kredi kartı ile yatırılabilir. Bunun yanında bankadan alınacak teminat mektubu da teminat için kullanılabilir. Açık arttırma sona erdiğinde en yüksek teklifi veren kişi teminatını geri almaz ve teminatı teklif ettiği miktara tamamlaması için kendisine 10 gün süre verilir. En yüksek teklifi veren 10 gün içerisinde teklif ettiği miktarı yatıramazsa satışa konu mal en yüksek ikinci teklifi veren kişiye ihale olunur. Teklif edilen tutar ilgili icra dairesi hesabına yatırıldığı takdirde icra memuru tapuda devrin gerçekleşmesi için gerekli işlemleri yapar ve tapunun devri gerçekleşir. İcra memuru devre onay vermeden önce ihale hakkında açılmış bir dava olup olmadığını kontrol edecektir.

Yukarıda ana hatlarıyla açıkladığımız icra ihalesi usulünü aşama aşama detaylı incelemek gerekirse : 

1. İLAN

Birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat önceden ilan edilir. İlan, birinci ihale tarihinden en az bir ay önce yapılır. Yapılacak ilana, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti, bulunduğu yer; birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat; artırmaya iştirak edeceklerin haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri gerektiği; diğer bilgilerin nereden ve ne suretle öğrenilebileceği hususları yazılır. İlanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Adresin tapuda kayıtlı olmaması hâlinde, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres araştırılması yapılmaz.

• MÜKELLEFİYET LİSTESİ

Taşınmaz satışında taşınırlardan farklı olarak, icra memuru satışa başlamadan önce taşınmaz üzerindeki tapu sicilline kayıtlı veya resmi senede müstenit olan tüm mükellefiyetlerin bir listesini yapar. Bu listeyi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün mühlet verir. Bu süre verilmeden yapılan ihale daha sonra gerekçe gösterilerek ihalenin feshi istenebileceğinden bu ihtaratın yapıldığının önceden kontrol edilmesi çok önemlidir. Zira mükellefiyetler listesi tapu sicili hükmündedir.

• KIYMET TAKDİRİ

İcra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir, taşınmazın kıymetinin takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi de nazara alınır. Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak sureti ile tebliğ edilir. Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir.

• İHALE VE ÖDEME USULÜ

Birinci ve ikinci ihale icra memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir. Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır. İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer.

Satış bedeli peşin ödenir. Ancak icra memuru alıcıya on günü geçmemek üzere bir mühlet verebilir. Satış bedelinin ödenmesi için mühlet verilmiş ise para verilinceye kadar hasar ve masrafı müşteriye ait olmak üzere taşınmaz, icra dairesi tarafından idare olunur. Bu müddet içinde icra dairesinin müsaadesi olmaksızın tapuca hiçbir tescil yapılamaz.

Taşınmaz kendisine ihale olunan kimse derhal veya verilen mühlet içinde parayı vermezse, ihale kararı icra memuru tarafından kaldırılarak alınan teminat mahsup edilmek üzere alıkonulur. Kendisinden evvel en yüksek teklifte bulunan kimsenin adresinin bilinmesi halinde bir muhtıra tebliğ edilerek pey sürdüğü bedelle taşınmaz kendisine teklif edilir ve üç gün zarfında almaya razı olursa ona taşınmaz ona ihale olunur. Razı olmaz veya cevapsız bırakılırsa veya bulunmazsa taşınmaz icra dairesince hemen artırmaya çıkarılır. Bu artırma ilgililere tebliğ edilmeyip yalnızca satıştan en az yedi gün önce yapılacak ilanla yetinilir.

Taşınmaz kendisine ihale olunan kimse derhal veya verilen mühlet içinde parayı vermezse yatırdığı teminattan teklif ettikleri bedel (en yüksek teklif) ile ikinci en yüksek teklif arasındaki fark, temerrüt faizi ve diğer zararlar kadar mahsup edilir. Eğer varsa geri kalan teminat miktarı kendisine iade edilir.

1.  İCRA İHALESİNDEN MAL ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

1. İhale Alıcısı Satış Bedeline ilave olarak KDV, damga vergisi, tapu harcını da ödemekle mükellef olacaktır.

KDV: Alıcı; icradan ev almaya ilişkin satış bedelinin %1’inden %18’ine kadar değişen aralıklarda KDV ödemekle mükellef olacaktır. Burada ödenmesi gereken KDV oranı ihale ilan metninde belirtilecek olup satın alınan gayrimenkulün m2’si, cinsi ve (binalarda) gayrimenkulün inşaat ruhsatı alınış tarihine göre değişkenlik arz edecektir. Örneğin net alanı 150 m2’den düşük gayrimenkullerde ödenmesi gereken KDV oranı %1 olacaktır.

DAMGA VERGİSİ: Satış Bedelinin binde 5,69’u olarak ödenecektir.

TAPU HARCI: Tapuda satış işlemleri için ödenmesi gereken tapu harcının (%4) yarısı alıcı tarafından karşılanacaktır. Ancak uygulamada tüm tapu harcının alıcı tarafından ödendiği ve yarısının icra dairesinden iade alındığının bilinmesinde fayda vardır.

• Alınan gayrimenkulün kısa süre başkasına daha yüksek bedel karşılığında satılması halinde gelir vergisi ödenecektir. Misalen 30.000 TL kar edilen bir alış satış işleminde yaklaşık 700 TL gibi bir ücret gelir vergisi olarak ödenecektir.

• İcra ihalelerine internet üzerinden teklif vermek suretiyle katılabilmek mümkündür. Online teklif ancak ihale gününden 24 saat öncesine kadar verilebilmektedir. İhale anında online olarak teklif verebilmek şuan için mümkün değildir ancak ileride icra ihalelerinin tamamen sanal ortamda gerçekleşeceğini düşünmekteyiz.  

• İhaleye çıkan gayrimenkulde kiracı varsa satıştan hemen sonra yerleşmek / başkasına kiraya vermek mümkün olmayacaktır. Ancak eve ihale sonucu satın alan yeni malik kiracının tahliyesini isteme hakkına sahiptir.

• İCRA İHALESİNDEN MAL ALMANIN RİSKLERİ VE AVANTAJLARI

İcra ihalelerinden mal almanın en önemli avantajı malı değerinin çok altında satın alabilme imkanının bulunmasıdır. Mal yarı fiyatına satılabildiği gibi kimi zaman piyasa değerine hatta kimi zaman piyasa değerinin üstünde dahi satılabilmektedir. Bu tamamen ihaleden ihaleye satılan malın durumuna göre değişkenlik gösterecektir.  Hal böyleyken ihalelerden önce ihale konusu mal hakkında bilgi sahibi olmak büyük önem taşımaktadır. Bu bakımdan icra ihaleleri konusunda uzman avukatlarla çalışmak çok önemlidir. Zira avukat ihale hakkında kısa bir araştırma yapacak ve ihale hakkındaki önemli detaylara ulaşacaktır.

İcra ihalelerinden mal almanın en önemli dezavantajı ise ihaleye konu malı detaylıca inceleme imkanı bulunmamasıdır. Mesela ihale edilecek mal bir ev ise evin içine girip fayansların duvarların iç işçiliğinin ne durumda olduğunu, veya ihale edilecek mal bir araba ise aracın hasar geçmişinin ne durumda olduğunu öğrenmek oldukça güç olabilmektedir.

İcra ihalelerinden mal almanın bir diğer önemli dezavantajı da kazandığınız ihale hakkında ihalenin feshi davası açılması tehlikesidir. Daha önce de belirttiğimiz üzere ihalede en yüksek pey süren kişi ihalenin sonuçlanmasıyla yatırdığı teminatı artık geri almaz ve kendisine teminat tutarını pey sürdüğü kalan tutara tamamlamak üzere süre verilir. Taşınmazı satın alanlar, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile, satış bedelini derhâl veya 130 uncu maddeye göre verilen süre içinde nakden ödemek zorundadırlar. İhaleyi kazanan pey sürdüğü tutarı ihalenin yapıldığı aynı gün içerisinde tamamlasa dahi icra müdürü tapu devir işlemlerini hemen başlatamaz. İhalenin feshini isteyen; satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler, ihale tarihinden itibaren 7 gün içerisinde icra mahkemesinden şikayet yolu ile isteyebilirler. Bu yüzden icra müdürlüğünce tapu devir tescil işlemleri ancak bu 7 günlük sürenin ardından başlayabilir. İhalenin feshi talebi üzerine tetkik icra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Talebin reddine karar verilmesi halinde icra mahkemesi davacıyı feshi istenilen ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkum eder. Sonuç olarak malı satın almaya hak kazanılan icra ihalesi hakkında ihalenin feshi davası açılırsa malın bedeli dava sonlanana dek icra müdürlüğü kasasında kalacak, malın devri için dava sonucu beklenecektir. İhalenin feshi davası taraflar gelmese de karar verildiğinden hızlı sonuçlanan davalardır. Uygulamada ortalama 3 ay içerisinde sonuçlandığı görülmekle bu süre somut olaya göre 1 sene dahi sürebilmektedir. 

• İCRA İHALELERİNE KATILMAK GÜVENLİ Mİ?

Toplumda icra ihaleleri hakkında iki yanlış kanı hakimdir. Bunlardan ilki “ağlayanın malı gülene hayır etmez” düşüncesidir. Bu yaklaşım ihalelere katılımı azaltıyor. İhalelere katılım olmadıkça mallar değerinin çok çok altında satılıyor ve bundan en çok zararı “ağlayan” konumundaki haczedilmiş mal sahibi vatandaş görüyor. İkinci hakim kanı ise icra ihalesine katılmanın güvenli olmadığı düşüncesidir. İhaleye fesat karıştırma suçu, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 235. maddesinde düzenlenmiş olup, ihaleye fesat karıştıran faillerin cezalandırılmasını öngörmüştür.  Kanuna göre kamu kurumu veya kuruluşları adına yapılan mal veya hizmet alım veya satımlarına ya da kiralamalara ilişkin ihaleler ile yapım ihalelerine fesat karıştıran kişi, üç yıldan yedi yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. İhaleye fesat karıştırma suçunun cebir veya tehdit kullanmak suretiyle işlenmesi hâlinde temel cezanın alt sınırı beş yıldan az olamaz. Kasten yaralama veya tehdit suçunun daha ağır cezayı gerektiren nitelikli hâllerinin gerçekleşmesi durumunda, ayrıca bu suçlar dolayısıyla cezaya hükmolunur. 235. Maddeye göre cezalandırılması gereken hallerden bazıları aşağıda maddelenmiştir:

1. İhaleye katılma yeterliğine veya koşullarına sahip olan kişilerin ihaleye veya ihale sürecindeki işlemlere katılmalarını engellemek,
2.  İhaleye katılma yeterliğine veya koşullarına sahip olmayan kişilerin ihaleye katılmasını sağlamak,
3. Cebir veya tehdit kullanmak suretiyle ya da hukuka aykırı diğer davranışlarla, ihaleye katılma yeterliğine veya koşullarına sahip olan kişilerin ihaleye, ihale sürecindeki işlemlere katılmalarını engellemek,
4. İhaleye katılmak isteyen veya katılan kişilerin ihale şartlarını ve özellikle fiyatı etkilemek için aralarında açık veya gizli anlaşma yapmaları,
5. Ayrıca ihaleye fesat karıştırma dolayısıyla menfaat temin eden görevli kişiler, ayrıca bu nedenle ilgili suç hükmüne göre cezalandırılırlar.

 Görüleceği üzere ihaleye fesat karıştırma suçu hakkında Türk Ceza Kanunu’nda ağır yaptırımlar öngörülmüştür. Hal böyleyken icra ihalelerinde hukuka aykırı faaliyet yürüten gruplara hareket alanı kalmadığından bu oluşumlar ortadan kalkmıştır. Dolayısıyla icra ihalesine katılmak son derece güvenlidir. İhale anında yukarıdaki durumlarla karşılaşılması durumunda hemen polis çağrılıp ilgili kişiler ihbar edilmelidir.